Cuando alguien compra una vivienda en Asturias suele mirar el precio del anuncio y poco más.
El problema es que el precio del anuncio no es el coste real de la operación.
Entre impuestos, notaría, registro y posibles gastos de financiación, la cifra final puede incrementarse de forma relevante. Y en operaciones medias o altas, un pequeño error de cálculo supone miles de euros.
En Lunhor Inmobiliaria lo primero que hacemos antes de visitar viviendas es poner los números claros encima de la mesa.
Porque una compra mal planificada no se corrige después de firmar.
ITP en Asturias: no es siempre el 8%
En vivienda de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Asturias es progresivo por tramos.
El tipo general se aplica así:
- 8% hasta 300.000 €
- 9% entre 300.000 € y 500.000 €
- 10% a partir de 500.000 €
No se aplica un único porcentaje sobre todo el precio, sino por tramos.
En viviendas por debajo de 300.000 €, el cálculo es más sencillo porque todo tributa al 8%. Pero en operaciones superiores, especialmente en zonas prime de Gijón, Oviedo o costa asturiana, la carga fiscal aumenta de forma significativa.
Este punto es clave cuando se está valorando una compra de importe medio-alto.
Vivienda nueva: IVA y AJD
Si la vivienda es de obra nueva, el esquema cambia:
- IVA del 10%
- Actos Jurídicos Documentados (AJD) alrededor del 1,2% en Asturias
Aquí el impacto fiscal es aún mayor que en segunda mano, y debe calcularse correctamente desde el inicio.
Notaría y Registro: gastos obligatorios
Toda compraventa debe formalizarse ante notario. Los aranceles están regulados por el Colegio Notarial de Asturias, aunque el coste final depende del precio y extensión de la escritura.
En términos orientativos, la notaría suele situarse entre 600 € y 1.000 € en operaciones medias.
Después, la vivienda debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que puede suponer entre 400 € y 800 €, según valor.
Son gastos inevitables y deben estar previstos.
Valor de referencia del Catastro
Desde 2022, el ITP se calcula sobre el mayor de estos dos valores:
- Precio de compraventa
- Valor de referencia fijado por el Catastro
Si compras por debajo del valor de referencia y no lo revisas previamente, puedes recibir una liquidación complementaria.
Es uno de los errores más frecuentes cuando no se analiza bien la operación antes de firmar.
Si hay hipoteca: tasación y costes financieros
Si necesitas financiación, el banco exigirá tasación, cuyo coste suele situarse entre 300 € y 500 €.
Aunque actualmente los gastos principales de constitución de hipoteca los asume la entidad bancaria, el comprador debe tener en cuenta posibles vinculaciones como seguros o comisiones específicas.
No todo se reduce al tipo de interés
Gastos que casi nadie contempla
Más allá de impuestos y escritura, existen otros factores que pueden afectar al coste real:
- Derramas ya aprobadas en la comunidad
- Obras pendientes en el edificio
- Deudas de comunidad
- Ajustes iniciales en la vivienda
- Cambios de suministros
Comprar no termina en la notaría. Empieza ahí.
¿Cuánto dinero debes tener realmente?
Si financias al 80%, lo prudente es contar aproximadamente con:
- El 20% del precio de compra
- Más un 10% adicional para impuestos y gastos
En total, alrededor de un 30% del valor de la vivienda para operar con margen.
Comprar quedándote sin liquidez no es una buena decisión financiera, aunque el banco apruebe la operación.
Cómo lo trabajamos en Lunhor
En Lunhor Inmobiliaria no enseñamos viviendas sin antes hablar de números.
Nuestro proceso incluye:
- Cálculo exacto del ITP por tramos
- Revisión del valor de referencia
- Análisis de cargas registrales
- Coordinación con notaría
- Estudio de viabilidad financiera
Preferimos perder una operación que acompañar a un cliente a una decisión mal calculada.
Preguntas frecuentes
¿El ITP en Asturias es siempre el 8%?
No. Es progresivo: 8%, 9% y 10% según tramos.
¿El banco financia los impuestos?
Normalmente no. Financia un porcentaje del valor de tasación o compra.
¿Puedo pagar menos impuesto si negocio mejor el precio?
No necesariamente. Si el valor de referencia es superior, Hacienda tomará ese como base.
¿Los gastos terminan el día de la firma?
No. Después vienen registro, impuestos y posibles ajustes iniciales.
Conclusión
Comprar vivienda en Asturias es una buena decisión si se hace con números reales.
El problema no es el precio del anuncio.
El problema es no calcular correctamente todo lo que viene después.
Si estás pensando en comprar en Gijón, Oviedo, Langreo o cualquier zona de Asturias:
👉 Solicita un estudio previo con Lunhor.
👉 Analizamos tu caso con cifras claras y sin suposiciones.
Porque una buena compra empieza antes de entrar en la notaría.
